Muacceliyet Kaydı İki Haklı İhtar

Muacceliyet Kaydı İki Haklı İhtar konusu, aslında özelliğini ve önemini 01.07.2020 tarihine kadar koruyacaktır. Çünkü bu tarihten sonra kira sözleşmelerine konulan muacceliyet kaydı tamamen geçersiz olacaktır. Oysa ki günümüzde tacirler tarafından işyeri kiralamalarında muacceliyet kaydı hükmünü korumaktadır.

İki haklı ihtar sebebiyle tahliye davasında, kira sözleşmesinde muacceliyet kaydı bulunuyor ise yani örneğin bir aylık kira bedelinin ödenmemesi halinde kira sözleşmesinin bitim tarihine kadar diğer kiraların istenebilir olacağı konusunda anlaşılmış ise (ve somut olayda muacceliyet şartları gerçekleşmiş ise) ve kira sözleşmesinin konusu işyeri olup, kiracının da tacir olması halinde iki haklı ihtar nedeniyle açılan tahliye davası reddedilecektir. Çünkü tek bir ihtar ile istenebilecek kira bedelinin iki ayrı ihtara konu edilmesi iki haklı ihtar şartını oluşturmayacaktır.

Örneğin 01.01.2016 ile 01.01.2017 tarihleri arasında geçerli bir kira sözleşmesinde,  ocak ayının kirası ödenmediğinde yukarıdaki şartları (muacceliyet kaydı, işyeri kirası ve kiracının tacir olması) taşıyan bir olayda, zaten 2016 aralık kirası dahi istenebilir iken bunu  iki ayrı ihtarla istenmiş olması, iki haklı ihtar şartını mümkün kılamayacaktır. 

Bu konudaki diğer yazılara “Buraya Tıklayarak” ulaşabilirsiniz.

Muacceliyet Kaydı İki Haklı İhtar Muacceliyet Kaydı İki Haklı İhtar Muacceliyet Kaydı İki Haklı İhtar Muacceliyet Kaydı İki Haklı İhtar Muacceliyet Kaydı İki Haklı İhtar

3. Hukuk Dairesi         2017/3239 E.  ,  2017/6395 K.
“İçtihat Metni”

MAHKEMESİ :SULH … MAHKEMESİ
Taraflar arasındaki tahliye davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın kabulüne yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davalı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

Y A R G I T A Y K A R A R I

Davacı vekili, davalının, müvekkiline ait taşınmazda kiracı olduğunu, davalı şirketin taşınmazın mülkiyeti … Genel Müdürlüğünde iken 29/07/2008 tarihinde kira sözleşmesi imzaladığını ve bu sözleşmenin her yıl yenilendiğini, davalının kira döneminin bitiminde taşınmazı kira sözleşmesine uygun olarak 01/01/2015 tarihinde tahliye ve teslim etmesi gerekirken buna riayet etmediğini, …/03/2014 tarihli ihtarname ile kira bedellerinin müvekkiline ödenmesinin bildirildiğini, bildirimine rağmen Mart, Nisan 2014 kira bedellerinin süresinde ödenmemesi nedeniyle 29/04/2014 tarihli ihtarnamenin gönderildiğini, bunun üzerine kira bedellerinin ödendiğini, davalının 05/06/2014 tarihinde ödemesi gereken kira borcunu da süresi içinde ödememesi üzerine … …. İcra Müdürlüğü’nün 2014/8683 sayılı dosyasıyla takip başlatıldığını ve takipten sonra borcun ödendiğini, bu takiple birlikte davalının aynı kira yılı içinde ikinci defa kira bedelini ödemekte temerrüte düştüğünü belirterek iki haklı ihtar ve süre bitimi nedeniyle kiralananın tahliyesine karar verilmesini talep etmiştir.
Davalı vekili, davanın reddini savunmuştur.


Mahkemece, davacı tarafın, tahliye davası bakımından iki haklı ihtar olgusunu ispat ettiği belirtilerek kiralananın tahliyesine karar verilmiştir.


Türk Borçlar Kanununun 352/…. maddesi uyarınca iki haklı ihtar nedeniyle açılacak tahliye davasının kira süresinin, bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde açılması zorunludur.
İki haklı ihtar nedeniyle açılan davada tahliyeye karar verilebilmesi için kiracıya bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde, bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulması gerekir. İhtar tebliğinden sonra yapılan ödemeler iki haklı ihtarın oluşmasına engel teşkil etmez. Süresiz sözleşmelerde ve kira parasının yıllık ödenmesi gereken hallerde iki haklı ihtar oluşmaz.
Kira sözleşmesinde muacceliyet koşulunun bulunması halinde muaccel hale gelen kira parasının tek ihtarla istenmesi gerektiğinden bu kira parasının bölünüp değişik ihtarlarla istenerek iki haklı ihtara konu yapılması mümkün değildir. 
Olayımıza gelince ; Davaya dayanak olan 01/01/2008 başlangıç tarihli, bir yıl süreli yazılı kira sözleşmesinin özel şartlar bölümünün …/….maddesinde “Bir aylık kira bedelinin süresi içerisinde idareye ödenmemesi halinde bir yıllık kira bedelinin tamamı muaccel hale gelir.” düzenlemesine yer verilmiştir. 01/07/2012 tarihinde yürürlüğe giren 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 346. maddesinin ikinci cümlesi, kira sözleşmelerine konulan muacceliyet şartlarını geçersiz kılmış ise de, kiralanan iş yeri nitelikli olup, davalı kiracı da Türk Ticaret Kanunu anlamında tacir sayılan anonim şirket olduğundan sözleşmede kararlaştırılan muacceliyet şartı 6353 Sayılı Kanun’un 53. maddesi ile değişik 6217 Sayılı Kanun’un geçici …. maddesi hükmü gereğince erteleme kapsamındadır. Başka bir anlatımla muacceliyet şartı geçerliliğini korumaktadır. Davacı, 29/04/2014 tarihli ihtarname ile Mart, Nisan 2014 yılı kira bedellerinin ödenmesini istemiştir. Ancak sözleşmedeki muacceliyet şartı gereğince ilk ihtar tarihi olan 29/04/2014 tarihinde icra takibine konu edilen Haziran 2014 ayı kira bedeli muaccel hale gelmiş olup bu ilk ihtar ile istenebilecek iken ayrı ihtara konu yapılmasına olanak bulunmadığından mahkemece iki haklı ihtar şartının oluşmadığı gözetilerek karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde tahliyeye hükmedilmesi doğru görülmemiş, bu husus bozmayı gerektirmiştir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK.nun 428.maddesi gereğince BOZULMASINA ve peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 6100 sayılı HMK’nun geçici madde … atfıyla 1086 sayılı HUMK’nun 440. maddesi gereğince kararın tebliğinden itibaren … günlük süre içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 02.05.2017 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.

6. Hukuk Dairesi         2015/10694 E.  ,  2016/4316 K.
“İçtihat Metni”

MAHKEMESİ :Sulh Hukuk Mahkemesi
DAVA TÜRÜ : Tahliye

Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı tahliye davasına dair karar, davalı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.
Dava iki haklı ihtar nedeniyle tahliye istemine ilişkindir. Mahkemece davanın kabulüne karar verilmiş, hüküm davalı tarafından temyiz edilmiştir.
Davacı vekili, dava dilekçesinde; Davalının 01.11.2013 başlangıç tarihli kira sözleşmesi ile kiracı olduğunu, 2014 yılı Haziran, Temmuz, Ağustos aylarına ilişkin kira bedellerini ödemediğinden müvekkilince .Noterliğinin 20/08/2014 tarih 003331 yevmiye nolu ihtarname keşide edilerek davalı kiracıya 30 gün yasal sürede kira borcunu ödemesi ihtar edilmiş, müvekkilinin bu ihtardan sonrada Noterliğinin 26/09/2014 tarih 003891 yevmiye numaralı ihtarname ile 2014 yılı Temmuz Ağustos, Eylül aylarına ait kira bedelinin ödenmesi için 30 gün süre verilerek 2.kez haklı ihtarda bulunduğunu bu nedenle davalının 6098 sayılı TBK nun 352/2 maddesi uyarınca dava konusu taşınmazdan tahliyesine karar verilmesini talep ve dava etmiştir.Davalı, davanın reddini savunmuştur.
Davaya dayanak yapılan ve hükme esas alınan 01.11.2013 başlangıç tarihli ve 1 yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Kira sözleşmenin 19.maddesinde, bir kira ödenmediği takdirde gelecek kiraların muaccel hale geleceği kararlaştırılmıştır. Davacı tarafından 20/08/2014 tarihinde keşide edilen ihtarda 2014 Haziran Temmuz ve Ağustos ayları kira bedelleri talep edilmiş ihtarname davalıya 25/08/2014 tarihinde tebliğ edilmiş ve davalı 26.09.2014 tarihinde 3000-TL, 30.09.2014 tarihinde 3000-TL ve 09.10.2014 tarihinde 3000-TL ödemede bulunmuştur. Davacı bu ihtardan sonrada …..Noterliğinin 26/09/2014 tarihinde keşide ettiği ihtarname ile 2014 yılı Temmuz Ağustos, Eylül aylarına ait kira bedellerini talep etmiş ve 30.09.2014 tarihinde tebliğ edilen ihtarnameye konu Eylül ayı kira bedelinin 30 gün içinde 24.10.2014 tarihinde 3000-TL olarak ödendiği görülmektedir.
6098 Sayılı Türk Borçlar Kanununun kiracı aleyhine düzenleme yasağı başlıklı 346.maddesinde; kiracıya kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemeyeceği, özellikle kira bedelinin zamanında ödenmemesi halinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmaların geçersiz olduğu, 6101 Sayılı Türk Borçlar Kanununun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkında Kanunun Geçmişe etkili olma başlıklı 2.maddesinde; Türk Borçlar Kanununun kamu düzenine ve genel ahlaka ilişkin kurallarının gerçekleştikleri tarihe bakılmaksızın bütün fiil ve işlemlere uygulanacağı, aynı kanunun görülmekte olan davalara ilişkin uygulama başlıklı 7.maddesinde de; Türk Borçlar Kanununun kamu düzenine ve genel ahlaka ilişkin kuralları ile geçici ödemelere ilişkin 76’ncı, faize ilişkin 88’nci, temerrüt faizine ilişkin 120’nci ve aşırı ifa güçlüğüne ilişkin 138’nci maddesinin görülmekte olan davalara da uygulanacağı hüküm altına alınmıştır. Kiracıyı koruma amacıyla getirilen TBK.nun 346.maddesindeki bu yasal düzenlemenin kamu düzenine ilişkin olduğu kuşkusuzdur. Bununla birlikte 6217 Sayılı Yasanın geçici 2.maddesinde değişiklik yapan 6353 Sayılı Yasanın 53.maddesine göre; kiracının Türk Ticaret Kanunun’da tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanununun 323, 325, 331, 340, 343, 344, 346 ve 354’ncü maddelerinin 1.7.2012 tarihinden itibaren 8 yıl süreyle uygulanamayacağı, bu halde kira sözleşmelerinde bu maddelerde belirtilmiş olan konulara ilişkin olarak sözleşme serbestisi gereği kira sözleşmesi hükümlerinin tatbik olunacağı da öngörülmektedir.
Kiralanan, davalı tarafından işyeri amaçlı ve metal işi yapmak üzere kiralanmıştır. Dosya içeriğinden kiracının TTK kapsamında tacir olup olmadığı anlaşılamamaktadır.
6102 Sayılı TTK.nun 12.maddesine “bir ticari işletmeyi, kısmen de olsa, kendi adına işleten kişiye tacir denir. Bir ticari işletmeyi kurup açtığını, sirküler, gazete, radyo, televizyon ve diğer ilan araçlarıyla hakla bildirmiş veya işletmesini ticaret siciline tescil ettirerek durumu ilan etmiş olan kimse, fiilen işletmeye başlamamış olsa bile tacir sayılır. Anılan Yasanın 11.maddesinde “Ticari işletme, esnaf işletmesi için öngörülen sınırı aşan düzeyde gelir sağlamayı hedef tutan faaliyetlerin devamlı ve bağımsız şekilde yürütüldüğü işletmedir. Ticari işletme ile esnaf işletmesi arasındaki sınır, Bakanlar Kurulunca çıkarılacak kararnamede gösterilir.” 15.maddesinde de “İster gezici olsun ister bir dükkanda veya sokağın belirli yerlerinde sabit bulunsun, ekonomik faaliyeti sermayesinden fazla bedeni çalışmasına dayanan ve geliri 11.maddenin 2.fıkrası uyarınca çıkarılacak kararnamede gösterilen sınırı aşmayan ve sanat veya ticaretle uğraşan kişi esnaftır.” düzenlemesi bulunmaktadır. Bir kimsenin Vergi Usul Kanunu’na göre esnaf sayılması TTK yönünden de esnaf kabul edilmesini gerektirmez. Ticaret siciline ya da Oda’ya kayıtlı olmamak da tacir olmamanın kesin bir kanıtı olmadığı gibi, vergi mükellefi olup olmamak da tacir ve esnaf ayrımında kesin bir ölçüt olarak kabul edilemez.
Bu durumda mahkemece, yukarıda yapılan açıklamalar doğrultusunda araştırma yapılması, davalının tacir olup olmadığının tespit edilmesi ve sonucuna göre yeni yasal düzenleme karşısında kira sözleşmesindeki muacceliyet şartının uygulanıp uygulanmayacağının değerlendirilmesi gerekirken yazılı şekilde karar verilmesi usul ve yasaya aykırıdır.
Hüküm bu nedenlerle bozulmalıdır.
SONUÇ:Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz itirazlarının kabulü ile 6100 sayılı HMK.ya 6217 Sayılı Kanunla eklenen geçici 3.madde hükmü gözetilerek HUMK.nın 428 ve İİK.nın 366.maddesi uyarınca kararın BOZULMASINA, istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine, 01.06.2016 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.

6. Hukuk Dairesi         2015/6698 E.  ,  2015/9700 K.
“İçtihat Metni”

MAHKEMESİ : Bursa 3. Sulh Hukuk Mahkemesi
TARİHİ : 07/04/2015
NUMARASI : 2015/131-2015/740

Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı tahliye davasına dair karar, davacı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.
Dava,iki haklı ihtar nedeniyle tahliye istemine ilişkindir. Mahkemece istemin reddine karar karar verilmesi üzerine hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 352/2. maddesi uyarınca iki haklı ihtar nedeniyle açılacak tahliye davasının kira süresinin, bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde açılması zorunludur.
İki haklı ihtar nedeniyle açılan davada tahliyeye karar verilebilmesi için kiracıya bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde, bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulması gerekir. İhtar tebliğinden sonra yapılan ödemeler iki haklı ihtarın oluşmasına engel teşkil etmez. Süresiz sözleşmelerde ve kira parasının yıllık ödenmesi gereken hallerde iki haklıihtar oluşmaz.
Olayımıza gelince; Davacı vekili, dava dilekçesinde, davalının 01.01.2007 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira akdi gereğince kiracı olduğunu, davalının 2014 Temmuz ve Ağustos kiralarının ödenmemesi üzerine 11.07.2014 ve 06.08.2014 tarihlerinde iki ayrı ihtar gönderildiğini kiraların ihtarların tebliğinden sonra ödendiğini belirterek davalının bir kira döneminde iki ihtara sebebiyet vermesi nedeniyle kiralananın tahliyesine karar verilmesini talep etmiştir. Davalı vekili, ihtarların tebliğinden sonra kiraların ödendiğini belirterek davanın reddini savunmuş, mahkemece, taraflar arasındaki kira sözleşmesinin hususi şartlar bölümünün 17. maddesinde “aynı dönem içerisinde kira bedelinin 2 ay arka arkaya ödenmemesi halinde, dönem sonuna kadarki kiraların muaccel olacağının kararlaştırıldığı, ihtarnamelere konu olan Temmuz ve Ağustos ayları kira parasının iki ay arka arkaya ödenmemesi diğer ayları muaccel hale getireceğinden, ayrı ayrı ihtarnamelere konu olamaz gerekçesiyle davanın reddine karar vermiştir.
Davada dayanılan ve hükme esas alınan 01.01.2007 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesi hususunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Kira sözleşmesinin hususi şartlar bölümünün 17.maddesinde; “ aynı dönem içinde iki kira arka arkaya ödenmezse dönem sonuna kadarki kiraların muaccel olacağı” kararlaştırılmıştır. Taraflar arasında yapılan bu sözleşme geçerlidir ve hüküm itibariyle tarafları bağlar. Kira sözleşmesinin hususi şartlar bölümünün 17.maddesindeki muacceliyet şartı davalı kiracının Türk Ticaret Kanunu hükümleri gereğince tacir olması ve 6098 sayılı TBK’nun 346.maddesinin tacirler yönünden 8 yıl süre ile ertelenmesi karşısında geçerlidir. Ancak, davacı 01.01.2014-01.01.2015 kira döneminde ödenmeyen 2014 Temmuz kirasının ödenmemesi üzerine davalıya 11.07.2014 tarihinde 1. ihtar göndermiştir. 2014 Ağustos kirasının ödenmemesi üzerine de 06.08.2014 tarihinde davalıya 2.ihtar gönderilmiştir. Sözleşmedeki muacceliyet şartı düzenlemesi iki ay arka arkaya ödememe halinde dönem sonuna kadarki kiraların muaccel hale geleceğine ilişkindir, Temmuz kirasının ödenmemesi üzerine gönderilen 11.07.2014 tarihli ihtar gönderildiğinde Ağustos kirası muaccel hale gelmemiştir,bu nedenle aynı ihtarda istenmesi mümkün değildir. Bu durumda Temmuz ve Ağustos kiralarının iki ayrı ihtara konu edilmesinde bir usulsüzlük bulunmamaktadır. Mahkemece, iki haklı ihtar nedeniyle tahliye şartlarının gerçekleştiğinin kabulü gerekirken hatalı gerekçe ile davanın reddine karar verilmesi doğru değildir. Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.
SONUÇ;Yukarıda açıklanan nedenlerle davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile 6100 sayılı HMK.ya 6217 Sayılı Kanunla eklenen geçici 3.madde hükmü gözetilerek HUMK.nın 428.maddesi uyarınca hükmün BOZULMASINA, istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine, 10.11.2015 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.

Bir cevap yazın

E-posta hesabınız yayımlanmayacak.